老舊小區改造指導意見出臺 投入或超4萬億元

隨著棚戶區改造逐漸進入尾聲，被認為是惠民生、擴內需重要手段之一的老舊小區改造，按下“加速鍵”。7月20日，國務院辦公廳正式對外發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱《意見》），明確城鎮老舊小區改造的目標任務、對象范圍以及支持政策等。

“該《意見》的落地，是今年《政府工作報告》中關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的具體部署。”58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，《意見》中除了對于改造總量及節奏進行強調外，還著重明確了基礎類、完善類、提升類3類改造方向要求，并突出了誰受益誰出資原則，積極推動居民出資參與改造形成合理共擔機制。

具體來看，《意見》提出，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務。同時，《意見》著重強調了要重點改造2000年底前建成的老舊小區。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，老舊小區改造是一項既保民生，又能穩投資穩就業，還能拉動消費的多贏工程。通過老舊小區改造，小區設施設備陳舊、功能配套不全、物業管理缺失、小區環境臟亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，從而有效緩解城市管理的各種矛盾，助力居民生活環境和設施得到根本提升。

事實上，老舊小區改造的發展歷程最早可追溯至2007年，不過彼時的老舊小區改造重心主要聚焦棚戶區和危舊房。而隨著2015年底中央城市工作會議明確，要加快老舊小區改造后，老舊小區的綜合整治工作明顯進入加速階段。

如2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個城市開展老舊小區改造試點，而截至2018年底，試點城市已改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民；2019年4月份，住建部等三部門聯合發布《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，首次將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。同年10月份，住建部進一步確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區改造試點。

根據此前住建部的摸排結果顯示，全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶。需要注意的是，雖然老舊小區改造對于購房需求刺激有限，但其所撬動的投資金額卻相當可觀。

據恒大研究院常務副院長夏磊測算，按老舊小區改造的三大內容來看，基礎類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預計全國老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預計需要至少2.66萬億元；而對于提升類改造來說，若按每個小區投入400萬元、17萬個小區估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。

此外，《意見》明確提出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。一是合理落實居民出資責任，二是加大政府支持力度，三是持續提升金融服務力度和質效，支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式進行債券融資，四是支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造，五是落實稅費減免政策。